近期樓市成交低位徘徊

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月第二周，北京住宅共簽約2815套，環(huán)比前一周上漲了11.8%，與去年同期相比則下跌了20%。其中，新房簽約1187套，環(huán)比前一周上漲了16.37%，比去年同期上漲19.9%。二手住宅簽約1628套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量上漲了8.7%，與去年同期相比則下跌了36%。

　　對(duì)此，某房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，新房市場(chǎng)由于7月以來(lái)供應(yīng)十分低迷，直接導(dǎo)致8月上半月成交徘徊在低位?！敖粋€(gè)月新入市項(xiàng)目數(shù)量極少，很大程度上影響了簽約率，但據(jù)我了解，7月底、8月初新開(kāi)盤的幾個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際成交價(jià)均比擬售價(jià)格有所下降。”胡景暉表示，雖然小幅降價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象，但隨著這種情況的增多，相信未來(lái)購(gòu)房者的購(gòu)房意愿會(huì)逐漸增強(qiáng)，尤其是均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下的中低價(jià)樓盤將成為成交主體。

　　另外，在二手房市場(chǎng)，遠(yuǎn)郊區(qū)域房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯回落，房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)也逐步向城市核心區(qū)蔓延。

　　胡景暉表示，9月1日開(kāi)始個(gè)稅起征點(diǎn)的提高，對(duì)工薪階層來(lái)說(shuō)，無(wú)論是購(gòu)房貸款還是房租的壓力，都將稍稍減弱。再加上未來(lái)中小戶型普通商品住宅供應(yīng)量的增加，以及部分項(xiàng)目推出特價(jià)房等，未來(lái)成交量或有所提升。

　　通州大興庫(kù)存壓力驟增

　　在成交壓力下，京城不少區(qū)域商品房庫(kù)存逐月增加。

　　某房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份研究數(shù)據(jù)表示，自今年2月末至8月上旬，北京新建商品住宅待售量增加12669套，同比去年同期增幅達(dá)13.4%。

　　從區(qū)域來(lái)看，庫(kù)存的增長(zhǎng)主要來(lái)自于大興、昌平、房山、通州四個(gè)區(qū)域。其中，大興區(qū)新建商品住宅待售量增長(zhǎng)最多，達(dá)4828套，增幅為42.8%；其次為昌平區(qū)，新建商品住宅待售量增加3385套，增幅為71.3%；房山區(qū)新建商品住宅待售量增加3289套，增幅43.6%；通州區(qū)新建商品住宅待售量增加3109套，增幅31.0%。

　　然而，結(jié)合調(diào)控以來(lái)的區(qū)域成交情況，通州區(qū)新建商品住宅去化周期已由今年4月份的29個(gè)月增加到41個(gè)月，增幅最為顯著；大興、房山、昌平今年4月去化周期分別為22個(gè)月、10個(gè)月和9個(gè)月，8月上旬去化周期則為24個(gè)月、10個(gè)月、11個(gè)月。

　　“今年調(diào)控出臺(tái)以來(lái)，新入市房源多半集中在大興、昌平、房山等近郊區(qū)，造成了上述區(qū)域樓市庫(kù)存快速增長(zhǎng)。但由于各區(qū)域發(fā)展階段、需求狀況不盡相同，庫(kù)存增長(zhǎng)帶來(lái)的壓力也有所差別?！蹦撤康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)研究院院長(zhǎng)陳亮分析認(rèn)為，目前大興、房山、通州幾個(gè)區(qū)域去庫(kù)存的壓力較大。

　　以通州區(qū)為例，珠江拉維小鎮(zhèn)項(xiàng)目去年12月推出房源，擬售價(jià)在28250元/平方米，目前該項(xiàng)目推出了多套特價(jià)房，現(xiàn)均價(jià)為14500元/平方米，降價(jià)幅度超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目售樓處工作人員也證實(shí)了這一說(shuō)法：“項(xiàng)目現(xiàn)在是比前期優(yōu)惠許多，現(xiàn)在買房還可以享受5000元抵1萬(wàn)元的優(yōu)惠。”而即使如此，從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，自去年12月入市至今，珠江拉維小鎮(zhèn)簽約率仍為零。

　　除此之外，通州區(qū)又一大盤——華業(yè)東方玫瑰，近期也推出了60套特價(jià)房，比早期房源售價(jià)每平方米低1000-2000元。

　　對(duì)此，某房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在通州新城概念被高度炒作后，多房企涌入，使區(qū)域樓市出現(xiàn)泡沫。但當(dāng)調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)后，泡沫破滅，購(gòu)房者觀望情緒濃重導(dǎo)致樓市出現(xiàn)供大于求的狀況，原本就已趨近飽和的市場(chǎng)，再加上限購(gòu)政策下難以消化的新增供應(yīng)，局部區(qū)域因此成為了京城樓市存貨積壓的“重災(zāi)區(qū)”。

　　另外，據(jù)報(bào)道，大興區(qū)的旭輝御府項(xiàng)目，近期也推出了100套17600元/平方米的特價(jià)房，相比此前21000元/平方米的銷售均價(jià)，降價(jià)幅度超過(guò)3000元/平方米。此外，據(jù)了解，同樣位于大興的金地仰山項(xiàng)目也推出了部分低價(jià)房，起價(jià)僅為17800元/平方米，相比歷史最高價(jià)23000元/平方米，目前降價(jià)幅度在5000元/平方米左右。

　　陳亮表示，大興區(qū)由于自去年開(kāi)始市場(chǎng)供應(yīng)量就過(guò)大，雖然成交狀況較好，但24個(gè)月的去化周期已較為危險(xiǎn)。同樣，昌平、房山兩個(gè)區(qū)域，未來(lái)也面臨風(fēng)險(xiǎn)?！霸诮衲攴?jī)r(jià)上漲速度較快的區(qū)域中，通州房?jī)r(jià)下行壓力最大，最有望出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。同樣，大興、房山也面臨著不小的壓力。”陳亮說(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為拐點(diǎn)未到

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2011年8月14日，北京樓市住宅庫(kù)存總量為106736套，其中期房69479套，現(xiàn)房37257套，是繼2009年初以來(lái)的歷史高點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場(chǎng)中集中爆發(fā)。面對(duì)巨大的調(diào)控壓力，以及新增的房源供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇“以價(jià)換量”，推出大量“特價(jià)房”。

　　“雖然現(xiàn)階段特價(jià)房開(kāi)始增多，但推出特價(jià)房的項(xiàng)目，基本上是有滯銷風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，并且多位于遠(yuǎn)郊區(qū)域。因此，應(yīng)該說(shuō)部分區(qū)域房?jī)r(jià)有所調(diào)整，但樓市整體的拐點(diǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁表示，在政策和資金壓力下，地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始“以價(jià)換量”，對(duì)新開(kāi)樓盤均采取降價(jià)促銷手段。從后市看，由于部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)大幅下滑，資金鏈進(jìn)一步緊繃的跡象越發(fā)明顯。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間將進(jìn)入開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的新一輪博弈，供應(yīng)將放緩，價(jià)格下行壓力較大，市場(chǎng)成交將輕微浮動(dòng)。